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新聞01

© Reuters. 怎麼回事？中國資金迴流房市豪宅、美國基金遇200億房地產撤資 “中美市場分歧正在上演” FX168財經報社(香港)訊 香港邊境重新開放後，中國大陸買家資金迴流房產市場出現明顯回溫的跡象。但在美國市場中，摩根大通和摩根士丹利等基金經理面臨撤資200億美元的請求，主因是房地產價值下降。這也顯示出，中美之間出現史上最大的房市分歧。 信和置業執行董事Victor Tin告訴英國《郵報》，中國大陸買家已再次開始在香港購房，迄今爲止，他們的興趣主要集中在豪宅。Tin提到說：“豪宅開盤時間提前了，稍後當邊境重新開放進一步放寬時，可能會有更多內地買家前來，從而提振其他類型的房產。” 2023新年前10天裏，信和與中電集團聯合開發的何文田聖佐治大廈售出的6個單位中，中國大陸資金買下了3個，這3套公寓以約3億港元，約合3841萬美元的價格售出。 “在西九龍，一位中國大陸買家於1月12日斥資1.66億港元購買Grand Victoria的8套公寓，”Tin補充說。 根據美聯物業的數據，在新冠大流行前的2019年，具有中國大陸背景的買家佔香港房屋總銷量的8.4%。中國大陸人的購買量在2011年達到頂峯，佔所有房屋的11%，佔新房的30.2%。 根據美聯物業引用的稅務局統計數據，在大流行期間，非香港永久居民或公司買家的年交易量下降約76%，這數據相當驚人。 這是根據有責任支付買方印花稅的案件數量計算的，僅適用於此類買方。從2020年到2022年11月，共有2311筆此類交易，即每年約770筆交易。相比之下，2017年至2019年有9484筆此類交易，即每年約3160筆交易。 換句話說，邊境關閉使市場每年損失約2400筆交易，或三年內損失7200筆交易。 現在隨着邊境重新放開，開發商和代理商希望在2022年住宅總交易量同比下降39.4%至45050套後，跨境買家能夠迴流，給市場注入一劑強心劑。 “儘管重新開放邊境確實是治癒疲軟市場情緒和受損市場狀況的良藥，但香港三年多來一直像個病人，”嘉華香港地產銷售和營銷總監Tony Wan說。 Wan強調，邊境重新開放的重要性更多是爲了刺激跨境經濟活動和改善經濟，之後人們將更有興趣買房。他指出，香港需要採取更多措施來加強經濟健康，包括香港特別行政區行政長官李家超的施政報告中概述措施，以吸引人才、投資者、投資資本和技術到香港。 目前房地產市場的一個積極跡象是，最近獲得永久居留權的香港人購買增加。他們的抵押貸款申請佔mReferral Mortgage Brokerage Services第四季度處理抵押貸款申請的11.4%，這是自2018年有記錄以來的最高水平。 香港當局的優質移民入境計劃旨在吸引高技能人才來港定居，以提升香港的經濟競爭力。儘管該政策的諮詢量激增，但尚不清楚中國大陸人的移民將在多大程度上幫助房地產市場。 “一些中國大陸買家仍然對投資或搬遷到香港感興趣，因爲它是中國通往世界其他地區的窗口，尤其是在優質移民計劃的誘惑下，”中原地產中國首席執行官Andy Lee表示。“他們之後可能會來買房。” 然而他也解釋說，由於購房和資金轉移成本高，短期內不太可能出現繁榮。 高力亞洲估值和諮詢服務執行董事Dorothy Chow表示，雖然中國大陸與香港邊境的重新開放有望刺激香港經濟，但利率上升將繼續給大衆住宅市場蒙上陰影。 “隨着經濟復甦，包括股市表現、家庭收入增加和投資者信心恢復在內的提振住宅價格的積極因素有望使住宅市場重回復甦軌道，”她說。“雖然進一步加息將繼續對房價構成壓力，但我們預計2023年整體同比下調5%至10%。” 美國基金遇200億房地產撤資 轉頭望向美國，根據追蹤開放式多元化核心股票基金指數的IDR Investment Management數據，一組面向機構投資者的房地產基金2022年收到200億美元的提款請求，這是自大衰退以來最大的等待隊列。 太平洋投資管理公司全球私人商業地產負責人約翰·默裏在接受採訪時說：“這就像夜總會，每個人都排隊進入，然後在關門時排隊離開。 據不願透露姓名的知情人士透露，機構投資者試圖減少對摩根大通、摩根士丹利和保誠金融等管理公司的一些最大基金敞口。 養老金顧問卡蘭(Callan)在2022年12月的報告顯示，截至2022年第三季度，瑞銀特朗布爾房地產基金(UBS Trumbull Property Fund)有72億美元等待提款，佔其價值的40%。 隨着更高的利率打擊商業房地產市場，資本外流加大了機構基金經理的壓力。與此同時，黑石集團(Blackstone Inc.)等管理公司看到散戶投資者，尤其是富人，在市場動盪中從房地產押注中撤資。 黑石集團最大的零售業務之一即Blackstone Real Estate Income Trust，限制了投資者在2022年12月可以取出的資金數額。 Green Street的指數顯示，2022年借貸成本飆升導致商業地產價格下跌13%，而彭博社對公開交易的房地產投資信託基金的衡量指標下跌29%。 資本外流既是商業地產未來問題的症狀，也是其原因。默裏在2022年12月的報告中寫道，贖回“促使許多核心基金試圖出售其最具流動性的資產，例如工業和多戶家庭資產，這意味着即使是最具彈性的行業，也面臨逆風”。 對於機構投資者而言，退出隊列至少在一定程度上是對所謂的分母效應的迴應。投資經理通常對他們希望在股票、債券、房地產和其他資產上投資多少有一定的目標。隨着2022年市場暴跌，他們持有的股票和債券規模縮水，而房地產則表現更好，這意味着房地產在他們投資組合中所佔的份額通常比他們最初預期的要大。 根據Hodes Weill & Associates和康奈爾大學房地產貝克項目的一項調查，擁有11萬億美元總資產的機構投資者中，約有32%認爲他們的投資組合在2022年過度分配給房地產，高於2021年的8.7%。 PGIM房地產的全球首席運營官兼美國股票主管Cathy Marcus提到說：“房地產升值到有一個分母問題，一些投資者正在尋求撤資。” 摩根士丹利研究分析師託尼·查爾斯在2022年12月的報告中寫道：“我們正在利用公共和私人市場，以及需要流動性基金之間的套利。” 原文鏈接

新聞02

© Reuters. 華泰證券：中國複蘇進程或爲港股核心預期差 關注流動性敏感、風險偏好利好與景氣回升行業 智通財經APP獲悉，華泰發布研究報告稱，中國實際複蘇進程將成爲港股分子、分母端的核心預期差。近期隨着多項防疫政策優化&穩增長政策出台、綜合環境變化較大，因此該行上調23年盈利增速約19%，2023年年底港股估值(PE)約爲10.84x。流動性分配來看，1)歐美通脹差→歐洲外部利差降低→USDX承壓;2)能源危機與俄烏沖突邊際降溫→歐洲內部利差降低→USDX承壓;3)中國超預期複蘇→歐盟對華出口/中國赴歐旅遊→經雙利差施壓USDX。關注DDM叁因子利好的行業。 行業配置建議關注流動性敏感、風險偏好利好與景氣回升行業。第一，關注香港二級行業中曆史表現與美債利率負向敏感性較大的行業：軟件、大醫藥、技術硬件與設備和耐用消費品;第二，關注22年金融統計數據新聞發布會中政策利好的地産鏈、消費鏈與平台經濟;第叁，關注出現景氣回升迹象的：互聯網遊戲、醫藥板塊。此外，考慮臨近春節，出于避險考慮，南向往往會流出，因此建議在節前擇時回避南向資金定價權高的標的、節後可參與獲得南水回流β收益。 華泰主要觀點如下： 中國實際複蘇進程或爲2023年港股核心預期差 中國實際複蘇進程將成爲港股分子、分母端的核心預期差。近期政策變化較大，故該行更新港股盈利&估值模型，其中23年盈利增速或約19.0%、年底PE約10.84x。當前10Y美債利率高點或已過、通脹粘性仍需待1.31的ECI數據進行驗證，若中國複蘇超預期、則或經商品需求間接放緩美通脹下行速率，使聯儲維持更久高利率;流動性分配來看，1)歐美通脹差→歐洲外部利差降低→USDX承壓;2)能源危機與俄烏沖突邊際降溫→歐洲內部利差降低→USDX承壓;3)中國超預期複蘇→歐盟對華出口/中國赴歐旅遊→經雙利差施壓USDX。關注DDM叁因子利好的行業。 港股盈利調整：上調23年盈利增速約19.0% 近期隨着多項防疫政策優化&穩增長政策出台、綜合環境變化較大，因此該行基于華泰宏觀團隊關于2023年中國主要宏觀經濟數據指標的預測、Wind對恒生綜指盈利預測，采用自上而下的宏觀數據擬合法和自下而上的盈利預測彙總法對2023年港股歸母淨利潤同比增速進行擬合：1)2022E、23H1E、2023E港股歸母淨利潤同比增速分別約爲-0.6%、10.6%、19.0%;2)自下而上：除上遊資源外，23年港股歸母淨利潤增速複蘇彈性均較高;3)趨勢節奏上，23年有望全年上行，23H1業績彈性優于23H2。 港股估值調整：2023年年底港股估值(PE)約爲10.84x 23年底港股ERP約回落至5.83%。美元指數是影響港股ERP的核心，當前或已見頂，預計隨PPI在2023H1見底，港股ERP加速下行。結合美債利率，2023E港股估值約爲10.84x。對于美債利率：1)伴隨通脹降溫，10Y美債利率高點或已確認;2)市場對聯儲加息路徑預期與聯儲指引存差異，原因或爲：聯儲更依賴的數據(ECI等)有滯後性&與市場高頻數據(非農時薪)存差異，通脹粘性仍需等1.31公布ECI數據進行判斷;3)若中國複蘇超預期，則或經商品需求間接放緩美國通脹下行速率，使聯儲需在高利率水平維持更久。 叁因素或經歐元彙率施壓美元指數(USDX)，關注中國複蘇超預期間接效應 第一，歐元彙率(兌美元，下同)趨勢項主要由外部利差解釋(美德利差)，對應通脹差，考慮歐央行是單一目標制、政策錨定通脹。當前美國通脹明確降溫而歐洲通脹仍處高位的通脹差或將在年內帶來利率差，施壓USDX;第二，歐元彙率波動項主要由內部利差(歐洲四國PIGS - 德利差)解釋，代表歐洲內部風險(如歐債危機)。此前歐元貶值趨勢主要由內部利差解釋，但隨歐洲能源危機與俄烏沖突邊際降溫、歐洲內部風險或將進一步邊際降低，施壓USDX;第叁，中國超預期複蘇或經由歐盟對華出口與中國重啓赴歐旅遊增強歐洲經濟與通脹、降低歐洲內部風險，間接施壓USDX。

新聞03

格隆匯1月20日丨盛達資源(000603.SZ)公佈，公司於2023年1月19日召開第十屆董事會第二十一次會議、第十屆監事會第十次會議，審議通過了《關於終止發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易的議案》，同意公司終止此次重組事項。 重組事項涉及，公司擬向交易對方董贏、柏光輝發行股份購買其合計持有的貴州鼎盛鑫礦業發展有限公司(“貴州鼎盛鑫”)72.50%股權，其中分別向董贏、柏光輝發行股份購買貴州鼎盛鑫36.25%股權。同時，公司擬向不超過35名特定對象非公開發行股票募集配套資金不超過10億元，募集配套資金總額不超此次交易股份對價的100%。 公司自籌劃此次重組事項以來，嚴格按照相關法律法規及規範性文件要求，積極組織交易各關方推進各項工作，並嚴格按照相關規定履行信息披露義務。基於豬拱塘鉛鋅礦未能按照《框架協議》第2.7條和《盛達金屬資源股份有限公司與董贏、柏光輝關於貴州鼎盛鑫礦業發展有限公司之發行股份購買資產協議》第7.8條的約定，在《框架協議》和《發行股份購買資產協議》簽署後6-18個月內辦理完成建設項目核准、徵地、礦區內居民搬遷安置、礦山建設、安全環保等審批手續，此次重組歷時較長，進展緩慢，經公司審慎研究分析，為切實維護公司及全體股東利益，決定終止此次重組事項。

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